第十二章 速度!速度!还是速度!

“我个人和小孙没有什么恩怨,我到现在也觉得如果把握好节奏,瞬驰能够成为一家非常优秀的公司。

孙红兵也能成为一个伟大的企业家。

所以2001年的时候我就提醒过他,要控制风险。

但小孙没有听进去,现在他要为盲目扩张造就的奇迹付出代价了……”

电视的画面切给了另一组出镜记者,万铜的冯伦也在接受着采访,

“瞬驰和万可根本不能同日而语,这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马……”

就在今天,常山,当地最大的房地产商,发起了一份致业界书。

倡议书认为瞬驰搅乱了常山的土地秩序,导致了混乱局面,影响了常山的经济发展,倡议全行业联合绞杀瞬驰。

而后,记者对各大房企的采访也一一的曝光了出来。

各个企业的领导人纷纷表达了对孙红兵领导下的瞬驰的担忧,一致认为瞬驰的粗暴经营不利于整个行业的正常有序发展。

一桩桩瞬驰在全国高价拿地的数据在电视里呈现了出来。

王师一脸愁容,“我替小孙算了一下,瞬驰通过高地价的投标策略攻城略地,截止到今年6月,瞬驰预交地价的资金已经在70个亿以上。

而根据规则,明年一季度,他还需要再预缴80个亿。

从资金流上看,除非有强大的财团……

银行都不可能,他没交足土地款,开发贷是出不来的。

只能是财团做后盾,否则他按期交付地价款是不可能的。

所以,在排除财团后盾的前提下,小孙他只能去和地方博弈缴款的期限。

这无疑会对全行业的市场规则和地方公信力造成绝大的破坏。”

“本台认为,由于全国房地产市场,在今年以来,尤其是东部沿海主要城市房地产市场的不断升温,房价不断上涨,造成了大量普通居民买不起房。

直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善,同时也影响了金融安全和社会稳定。

上涨过快的房价成为千夫所指,并且房地产过热直接拉动了生产资料价格大幅上涨,宏观经济面临新的全面过热。

毫无疑问有‘天价制造者’之称的瞬驰地产,是这轮房价上涨过快的重要助推者之一……”

电视上面传来的声音,让孙红兵气得攥紧了拳头。

这是将绞杀公然的摆在了明面上。

此时的王师,在隐忍几天后,图穷匕见,点名发难。

几个地块同时开拍,又被操纵节奏同时中标,让他自己一点反应时间都没有。

但这不是不能破解。

资金流靠什么支撑?

孙红兵心里很有数,销售资金回笼。

现在的问题是,依靠津门地产项目销售回笼的资金,不足以支撑需上缴的土地款。

他本来是打算冒险赌博的。

赌地方上在收缴土地款时的态度。

交一部分,然后拖上一年再交,地方虽然有怨言,但最后款项是收齐了的,也好交代。

账期嘛,大不了自己再付点利息。

但王师接受采访的发言,直接点中了他的死穴,将这一切暴露大众的视野下。

这下,哪个地方敢给他‘账期’?

不往死里催,已经是够仁义了。

此时的秦天川睁开了眼睛,让人关掉了电视,而后缓缓的说道,“小孙,你碰瓷王师,实属不智。”

孙红兵闻言也只能苦笑一下,“我以为,在非市场力量上,我和他是一致的。”

此时,他再不明白是智柳捅了他一刀,就简直是白痴了。

不过他也没什么好说的,谁让他自己酒后嘴贱呢。

秦天川嘿嘿笑着,“除非他离婚。”

孙红兵听着这话很是想笑,但看了一眼旁边的卿云后,却笑不出来了。

他来之前便做足了功课,知道卿云的身份,也知道秦天川之所以出现在华亭,是正带着宝贝女婿在玩‘行万里路’的养成游戏。

要是当初他娶了智柳的侄女……

孙红兵晃了晃脑袋,脸上恢复了正色,诚恳的说着,

“秦董,我需要您的帮助,大概30个亿,股权比例您控股都行。

给我一年的时间,我能过这一关。”

秦天川闻言有点意外,“一年时间?”

虽然他不涉足房地产业,但他家老二老三都有这方面的业务。

他很清楚,从拍下土地到规划设计再到开盘销售,一般起码需要1年的开发周期,销售完毕还需要再加上半年左右的时间。

面对秦天川的疑问,孙红兵像是恢复了此前的自信,

“秦董,其实……房地产不是什么高大上的行业。”

他忽地笑了起来,指了指一旁的卿云,

“您女婿如果想做这个行业,他一定能成为这个行业的领袖。”

冲着正在摆出自谦表情的卿云点了点头,孙红兵叹了口气,

“其实,这个行业,只是数学游戏。

秦董,小卿,它的本质很简单,就是一个公式。”

找服务员拿过纸笔,孙红兵开始比划起来,“一个楼盘的净现金流取决于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块。

一个房产公司的净现金流,取决于手上各楼盘的净现金流总和。

也就是说,各个楼盘的净现金流汇总到一起的速度,在一个规定的期间内,是一个房产公司年度利润多寡的决定性因素。

那么实际上,房产公司的盈利能力,就等同于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块的速度。”

见刚刚孙红兵牵了话头,卿云也问出了心中的疑惑,

“也就是说,孙总,您认为公式里面,速度这个变量,是决定这个行业利润多寡的决定性因素?”

孙红兵笑着点了点头,“是的,我知道,很多人说是杠杆的利用率。

但杠杆这玩意儿,整个行业里都是一样的,能获得贷款的渠道就那么多。

速度才是这个行业的唯一答案。”

此时的孙红兵,其实挺感激卿云这样的提问。

孙红兵自己也算一方大佬,他很清楚大佬时间的珍贵,卿云的提问,为他争取到了时间。

他心里很明白秦天川对这个女婿的看重,干脆为他详细的解惑,顺带也向着秦天川详细说明着自己的经营理念。

“瞬驰最重要的战略基点就是对现金流的严格控制,把有限资金的使用效率提高到极限。”

他指着自己列出的三大板块,“购买土地上,我从不和地方协商拿地,我所有的土地都是通过竞拍方式拿到的。

而且我只拿生地,这些土地都是在城市的边缘地带或者规划中的新中心。

生地,往往不被那些注重短期效益的当地开发商看好,竞争相对不激烈,而且有未来升值的潜力,基本上也没有拆迁的遗留问题。

这就确保了我拿到的地,是无需再经历土地整理阶段,这为我节约了半年的时间。

因为是生地,我也有了后面和当地博弈的底气,我如果迟迟不开发,他们也急。”

接过秦天川散过来的烟,孙红兵心里笑了笑。

这一小局,他赌赢了。

秦天川果然对这个女婿很是栽培。

“第二便是建造周期速度。在这上面,我将普遍需要1-2年的开盘周期缩短到了6个月。”

说到这里他轻轻一笑,“去年9月,瞬驰在津门市塘沽区拍到了一块40万平米的地块,从进场施工到开盘销售,我只花了两个月时间。”

听到这里秦天川都呆了,一脸惊讶的问着,“小孙,你怎么做到的?

按照预售办法,投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%以上才能取得预售证。”

他都不算建设工程规划许可证、施工许可证的取得时间了,孙红兵这两个月拿到预售证的操作,太特么的极限操作了。

孙红兵缓缓说道,“秦董,一般施工企业的毛利率,按照建筑规范的规定被核定是8%-20%,实际上基本都是8%左右。

我承诺给他们20%,但是要求他们全额带资进场。钱是他们垫的,资金成本在他们,所以他们才是最前期工期最关心的人。”

卿云闻言讶然失笑。

他突然想起了几年后那部叫做《奋斗》的青春偶像剧。

漏风小棉袄米莱就是这么帮衬陆涛的,让她爸这个建筑商带资进场。

孙红兵笑了一下,“当然,津门这个项目是有一定偶然性的。

这个地块本身带着一定的任务性质,所以天时地利人和之下,我做到了两个月。

但是,瞬驰在各地的项目,都是以6个月作为最迟开盘期限。

规划、建造的时间缩短,让瞬驰的获利能力大增。

特别是在所谓的三线城市,比如荆州、榆次这些地方,我只需要投入几千万购地。

4-6个月就开盘收钱,一般开盘当天我便收回了所有的成本,剩下的全是利润,也会在3个月内完成清盘。”

说到这里,他更加耐心的为卿云‘讲解’着,

“瞬驰的商业模式就在于‘缩短从现金到现金的周期’。

现金流体现了一家开发商的实战能力,为了顺应瞬驰的全国战略,我的预算从半年调整一次缩短到月,进而现在缩短到周。

资金管理上,我甚至做到了以天为单位。

每个项目的开工开盘时间、回款、现金调度,一切以天为单位,任何一个时间节点均不得有延误的借口。

所有的业务开展全部围绕现金流来进行,全公司统一调度资金。

这是内部控制,外部上面,我决定一块土地的取舍,一是考虑低价,二是看付款方式的优劣。

拍下地块后,我会极力的和地方商谈降低首付款的比例和延长结算的周期,如果这方面有弹性的空间,我宁肯提高土地的购买价格。

这不是在败家,而是我对整个房地产产业的长期看好,用眼前的利益来换时间。

因为无论我怎么买,在随后地价快速上涨的过程中,我都是在便宜的时间入手的。

同时,因为有我的存在,地方也会非常的欢迎,因为我也间接抬高了周边下一宗土地的起拍价。”

说罢,他笑了笑,“当然,我也承认,这是我摊子铺的太大,太缺钱了导致的。”

而后他却冲着卿云挤了挤眼睛,指了指公式,“但我相信,你会理解。”

卿云哭笑不得点点头,“孙总,您可真是在做数学题啊,不断的求极限。”

孙红兵也是一个学霸,15岁便考入武汉大学水利专业(武汉水利电力学院),21岁当很多人大学都还没毕业的时候,他便取得华清大学工学硕士学位。

他不继续读下去的原因,仅仅是因为当年对某个世纪工程投票结果不满,认为学术界太无用了。

“是的,就是不断的求极限,公式就摆在这里。

房地产的本质就是速度,现金流的速度,一个关于速度的数字游戏,不断的挑战安全边界。

只不过,我没掌握好这个平衡,所以出现了今天的困局。”

孙红兵回答的很坦率,并没有避讳自己陷入困局的原因。

卿云闻言心里却是明白了过来。

如果仅仅从战略本身而言,孙红兵无疑是一个天才。

他一眼看穿了房地产产业的暴涨特质,然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。

2001年的瞬驰年销售额不过8亿,行业霸主万可的年销售额45亿。

2003年的瞬驰年销售额45亿,行业霸主万可是63亿。

2004年的瞬驰年销售额达到了100亿,是万可和富利的总和。

但是当时的王师一点都不慌。

就在这一年,瞬驰的危机全面爆发。

因为,这是一个明眼人一眼便能看见失败的结局,毫无技术含量。

2004年瞬驰的辉煌,不过是在垂死挣扎,因为早在2003年7月,瞬驰的‘现金流方程’便没有了正数解。

随着负数的叠加计算,快速周转下,资金池很快便会枯竭。

瞬驰的行业第一,是一场悲壮的登顶。

卿云拿起笔,开始在纸上算了起来。

倒也不复杂,在孙红兵给定的几个参数下,很快所需资金便出来了。

“29.6亿。”

孙红兵点了点头,“大差不差,我算也是需要30亿左右,瞬驰才能渡过这一关。”

秦天川听明白了,也就是说,孙红兵认为,此刻瞬驰终止一切拿地计划,在足量资金的支撑下,他是有把握在一年之内,将手里所有的楼盘开发销售完毕的。

瞬驰,也就自然起死回生。

秦天川摇了摇头,“但你这样做,在我看来没有任何意义。

这么一来,一年后你把我的钱一还,你手里就只剩下几个亿现金而已。

当然,比起2000年你手里只有不到1个亿的现金来说,增长的非常快了。

但房地产公司,最核心的竞争力是地,而不是现金。

只有现金,相当于是你把公司全部清盘了,重头来过。

我且不说你耽误的发展时间,几个亿的现金,按照你刚刚测算的土地价格趋势,你在一线城市地都拿不起。”

孙红兵耸了耸肩膀,“所以我建议您是增资入股,只要秦董你的资金在里面不撤走,一年后我就有钱继续拿地。”

卿云笑了一下,“孙总,您这就说的不厚道了,实际上如果厚朴的资金不撤走,你根本无需停止拿地。”

他敲了敲桌上的纸,“我爸的资金一进来,从现在到明年一季度末的缴款期限,还有9个月。

你只需要不断的在三线城市拿地开发,按照你的速度,可以滚上两轮,足够支付土地款了。

我算过,完全足够,30个亿,足以让你不受这次危机的影响。”

孙红兵此时有点懊悔把公式写出来了。

最烦这种不用草稿纸直接心算的学神。

他叹了口气,为自己争辩了起来,“可是秦董也不吃亏啊,是股权,瞬驰获取的利润,他也能按比例享有啊。”

没等秦天川发表意见,卿云却轻轻的说道,“可是,孙总,你怎么解释前段时间刚成立的‘荣创’这家公司呢?

这家股权穿透后在你实际控制下的公司,拥有和瞬驰一模一样的经营范围,以及……

一模一样的子公司架构。

凡是瞬驰有项目的地方,荣创同样也有项目公司和物业管理公司的存在。

孙总,您这举动有些耐人寻味啊。”

孙红兵闻言目瞪口呆起来。

这是他成立起来的备胎公司,非常隐秘,连自己公司的绝大部分下属都不知道,怎么远在锦城的秦天川翁婿却知道了。

有叛徒!

一定有叛徒!

想到这里,孙红兵顿时心里一悸,这两翁婿,不会是早就看上了我这块肥肉了吧!

“秦董,小卿总,听我解释,这是误会!天大的误会!”

听到孙红兵开始叫自己‘小卿总’,卿云心里暗笑了起来。

恐怕,这是商业场上第一个这么称呼自己的人。

好想合个影。

“我成立荣创,完全是因为我现在在筹划上市。

保荐人认为我坐过牢,对上市构成了实质性障碍,要求我退出瞬驰的管理层,股权比例也要下降。

所以,我必须给自己留条后路,毕竟代持是有风险的。”

秦天川点了点头,表示理解。

有的时候,上市的过程就是这么操蛋。

要求公司创始人退出公司管理层才能上市,这是何其脑残的想法。

偏偏,指南就是这么要求的。

有过服刑记录的人,不得担任上市公司的管理层。

(本章完)

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